Die bayerische Landeskirche will mehr Wohnungen bauen - vor allem in großstädtischen Ballungsgebieten und an sozialen Brennpunkten. Oberkirchenrat Erich Theodor Barzen erläutert in einem Gespräch mit dem Evangelischen Pressedienst (epd) die kirchlichen Bauvorhaben und welche politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen nötig sind, um die Wohnungsnot zu lindern.
Die Wohnungsnot wird immer stärker zu einer drängenden sozialen Frage. Sie sind nicht nur der kirchliche Finanzchef, sondern auch der Aufsichtsratsvorsitzende des Evangelischen Siedlungswerks (esw) in Bayern. Was kann die Kirche tun?
Erich Theodor Barzen: Wir sehen es als Auftrag der Kirche, einen Beitrag zu leisten, dass neuer Wohnraum entsteht. Deshalb planen und bauen wir derzeit mehr als 1.000 neue Wohnungen in Bayern, so dass Kirche und Siedlungswerk dann auf einen Bestand von ca. 9.000 Wohnungen kommen werden. Mittelfristig sollen es 10.000 sein.
Was ist das besondere an den kirchlichen Wohnungen?
Wie ist Ihre Mietenpolitik?
Barzen: Gerade haben wir die jüngsten Zahlen ermittelt. Die Durchschnittsmiete über alle Wohnungen in München beträgt 8,46 Euro pro Quadratmeter netto kalt. Einbezogen sind darin auch die öffentlich geförderten und die Mitarbeitendenwohnungen, welche jeweils günstiger sind. Im Umkehrschluss heißt das, dass die frei vergebenen Wohnungen ein höheres Mietniveau aufweisen. Gerade wenn wir neu bauen, müssen auch wir höhere Mieten nehmen. Bezogen auf Bayern insgesamt liegen wir bei durchschnittlich 6,63 Euro, wieder mit der genannten Spreizung. Im Gegensatz zu einem privaten Unternehmen brauchen wir keine substanzielle Rendite, sondern nur eine schwarze Null.
Neben Investitionen spielen aber doch auch die politischen Rahmenbedingungen eine große Rolle für den Wohnungsbau.
Barzen: Auch da melden wir uns als esw zu Wort. entweder über den Verband der Wohnungswirtschaft (VdW), oder direkt, wie erst kürzlich bei dem Bayerischen Wohnungsgipfel und im Gespräch mit dem Ministerium für Wohnen, Bau und Verkehr. Nach unserer Auffassung muss der sozialorientierte Wohnungsbau gestärkt werden, insbesondere über die Wiedereinführung der möglichen Gemeinnützigkeit von Wohnungsbauunternehmen. Ebenso brauchen wir privates Kapital. Für mich sind Investor und Investitionen positiv besetzte Begriffe. Auch große, finanzstarke Unternehmen sind vonnöten. Und die müssen Gewinne machen dürfen. Ein schwächelnder Bauträger, der nach dem Richtfest insolvent wird, hilft niemandem.
"Wenn wir die Wohnungsnot bekämpfen wollen, dann kommen wir ohne Nachverdichtungen nicht aus"
Wie könnten denn neben dieser Grundstrategie die konkreten Schritte aussehen?
Barzen: Sozialorientierte Wohnungsbau-Unternehmen wie auch private Investoren beklagen die hohe Intensität technischer Normen. Sie machen das Bauen kompliziert und teuer. Die energetischen Vorgaben und Brandschutz-Bestimmungen haben einen Detaillierungsgrad erreicht, der nicht mehr sinnvoll ist. Das gilt insbesondere bei dem öffentlich geförderten Wohnungsbau. Ferner wären gewisse Liberalisierungen im Bauplanungs- und Bauordnungsrecht sinnvoll, zum Beispiel bei den Abstandsflächen. Die Bauleitplanung sollte vorsehen, dass in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Schaffung von Wohnraum nicht nur mitbedacht, sondern vorrangig zu berücksichtigen ist.
Wie stehen Sie zu Nachverdichtungen?
Barzen: Wenn wir die Wohnungsnot bekämpfen wollen, dann kommen wir ohne Nachverdichtungen nicht aus. Das trifft nicht immer auf Wohlwollen in der Nachbarschaft. Deshalb muss sie sensibel umgesetzt werden. Die Alternative zur Nachverdichtung ist die Ausweisung neuen Baulands. Diese wird als "Flächenfraß" kritisiert, ist aber auch nicht zu vermeiden.
Sehen Sie auch die ethische Dimension, dass eine adäquate Wohnung sozusagen ein unveräußerliches Menschenrecht ist?
Barzen: Die Sozialpflichtigkeit des Eigentums gehört wieder in den Mittelpunkt gerückt. Artikel 161 der Verfassung des Freistaats Bayern sieht vor, Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- und Kapitalaufwand der Eigentümer entstehen, der Allgemeinheit nutzbar zu machen. Auch das Bundesverfassungsgericht betont, dass Grund und Boden nicht dem freien Spiel der Kräfte und dem Belieben des Einzelne überlassen sein dürfen, weil sie unvermehrbar und unentbehrlich sind. Das sind Sätze, die nicht aus dem Parteiprogramm der Linken stammen, sondern in die Mitte unserer Gesellschaft gehören.
Wie kann dieser ethische Grundsatz Gestalt gewinnen?
Barzen: Diskutiert werden eine Reihe unterschiedlicher Maßnahmen. Das Vorkaufsrecht der Kommunen könnte gestärkt werden. Bisher beträgt die Frist dafür nur zwei Monate: Das ist für die internen Abläufe der Kommunen viel zu kurz. Ferner könnte es den Kommunen erleichtert werden, partielle Preisbindungen bei neu zu schaffendem Wohnraum vorzuschreiben. Bei der Veräußerung von Grundstücken könnten die Kommunen verstärkt zu Konzeptvergaben übergehen. Hier erhält nicht der Bieter mit dem höchsten Gebot den Zuschlag, sondern derjenige, der - vereinfacht gesagt - die meisten Kindergärten baut. Auch Genossenschaften oder sozialorientierten Unternehmen können so zum Zuge kommen. Die Höhe der Grunderwerbsteuer könnte bei kurzfristigem Halten höher angesetzt werden und bei Ersterwerb von Grund und Boden niedriger. Bodenwertsteigerungen, die auf neu geschaffenen Baurechten basieren, könnten die Verpflichtung nach sich ziehen, finanziell zur Infrastruktur beizutragen. Gewinne sind legitim. Aber die Allgemeinheit sollte auch profitieren.
Zeigt sich auch in der kontroversen Diskussion um die kirchliche Immobilie im Münchner Stadtteil Solln der Gegensatz zwischen Einzelinteresse und Gemeinwohl?
Barzen: Mit dem geplanten Mehrfamilienhaus leisten wir einen konkreten Beitrag gegen die Wohnungsnot in München. Mehr als 20 Menschen werden dort ihr Zuhause finden. Das Gebäude tritt an die Stelle einer Villa, in der früher der renommierte Theologieprofessor Rendtorff wohnte. Es ist nachvollziehbar, dass seine Töchter das Haus und damit sein Andenken bewahren möchten. Ferner sind die Anwohner besorgt aufgrund der Verdichtung. Unser Vorhaben wird sich jedoch in die bestehende Bebauung einfügen: Mehr als Dreiviertel des 2.000 Quadratmeter großen Grundstücks wird Grünfläche bleiben. Die Hälfte des Wohnraums werden wir dauerhaft der "Hilfe im Alter - gemeinnützige GmbH der Inneren Mission München" zur Verfügung stellen. Diese wird es an Pflegkräfte des evangelischen Pflegezentrums Sendling vermieten. Der Pflegenotstand lässt sich nur eindämmen, wenn für das Pflegepersonal bezahlbare Wohnungen geschaffen werden. Deshalb ist die Entscheidung für das neue Mehrfamilienhaus sinnvoll und nötig. (00/2809/28.08.2018)
